El Gobierno reglamentó los beneficios fiscales vinculados al Impuesto a las Ganancias para los alquileres destinados a vivienda y para determinadas operaciones de venta de inmuebles. La medida establece las condiciones que deberán cumplirse para acceder a las exenciones vigentes durante el período fiscal 2026.
Las exenciones en el impuesto a las ganancias se aplican a personas humanas.
Exención de ganancias para alquileres de vivienda
A través del Decreto 406/2026, el Poder Ejecutivo modificó la reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias para hacer operativos los beneficios incorporados por la Ley 27.802 de Modernización Laboral.
Entre los principales cambios, la norma redefine el concepto de “casa-habitación”. De acuerdo con la nueva reglamentación, se considerará como tal al inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien lo habita.
Además, el decreto distingue dos situaciones para determinar la exención en ganancias:
- Valor locativo presunto: La vivienda deberá corresponder exclusivamente a la casa-habitación del contribuyente.
- Rentas por locación o sublocación: El inmueble deberá ser utilizado efectivamente como vivienda por el inquilino o subinquilino.
En otras palabras, para los alquileres, el destino habitacional real será determinante al momento de acceder al beneficio fiscal.
Sin límite de propiedades alcanzadas
Uno de los aspectos más relevantes de la reglamentación es que elimina cualquier restricción relacionada con la cantidad de inmuebles destinados al alquiler habitacional.
Por lo tanto, la exención en ganancias alcanzará:
- Todas las unidades que una persona humana o sucesión indivisa destine a vivienda.
- Los importes percibidos por el uso de muebles.
- Los accesorios incluidos en el contrato.
- Los servicios suministrados por el propietario.
Otro de los temas que generaba incertidumbre era el tratamiento de los contratos de locación celebrados antes de la reforma. El decreto despejó esa duda al establecer que la exención alcanza a las ganancias devengadas desde el 1° de enero de 2026, sin importar cuándo se firmó el contrato de alquiler.
Venta de inmuebles y cesión de derechos
La normativa también aclara el alcance de la exención de ganancias para los resultados obtenidos por la venta de inmuebles y la transferencia de determinados derechos vinculados a ellos.
El beneficio alcanza tanto a residentes argentinos como a sujetos radicados en el exterior. Para acceder a la dispensa, deberán cumplirse las siguientes condiciones:
- La operación debe concretarse a partir del 1° de enero de 2026.
- La enajenación debe configurarse según los términos previstos por la ley.
- La escritura traslativa de dominio o la entrega de la posesión determinarán el momento de la operación, según cuál ocurra primero.
Además, la reglamentación incorpora expresamente a las cesiones de boletos de compraventa y compromisos similares cuando aún no se hubiera entregado la posesión del inmueble.
