Precios de las viviendas

El mercado inmobiliario en los últimos años se vio multiplicado en las operaciones, pero debido a varios factores el primer semestre del 2009 sufrió un freno tanto en la construcción de viviendas como en las compras ventas, dejando un escenario oscuro para los meses que vienen. En los últimos meses las operaciones y las construcciones cayeron un 50%, Infobae publico un articulo en el cual expertos, en este tema, revelan cómo será el escenario hasta el año 2010.

Tras la primera mitad del año donde la compraventa y la construcción cayeron un 50%,  después de que en los últimos años este mercado fuera un boom, quedo un escenario “sombrío” para los próximos meses.

La incertidumbre del contexto local sumada a la crisis internacional, dieron lugar a un abrupto cambio de escenario donde vendedores y compradores decidieron “replegarse”. También la suba paulatina del dólar, una de las inversiones que más compite con el ladrillo entre quienes buscan diversificar sus tenencias. Y los comicios que marcaron un antes y un después para el devenir de la política económica argentina.

Expertos consultados anticiparon que cambió en el mercado después de un primer semestre donde las operaciones cayeron a la mitad, y qué se puede esperar de ahora en adelante, pasada la convocatoria a las urnas.

Los números del mercado

Las escrituras firmadas tanto en Capital Federal como en la provincia de Buenos Aires son testigo de la reducción en el nivel de actividad que se vive en el negocio inmobiliario.

Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, opina que la caída llega al 35%, pero teniendo en cuenta que muchas de las firmas actuales corresponden a propiedades que se compraron hace dos años y recién están siendo entregadas, se puede hablar de una caída superior al 50%.

Damián Tabakman, especialista y asesor en temas inmobiliarios, aseguró que:  “cayó el nivel de actividad en todos los sentidos. Son menos los emprendimientos nuevos y la cantidad de transacciones de compraventa.”

Sosteniendo que hoy se compite con la salida de capitales, con el dólar e incluso con otros activos financieros que cayeron más que el precio de las propiedades. Agregando que:  “Los inmuebles casi no movieron sus precios, entonces se retrae el nivel de actividad y se castiga a todos los jugadores”.

Todo esto, en la Capital Federal y en provincia de Buenos Aires se demuestra por la fuerte baja registrada en la cantidad de escrituras. En cambio, la falta de estos datos estadísticos en el interior del país, no permiten ver el frenazo que también es fuerte.

Quiénes quedan en juego

El pequeño inversor que destinaba su capital para comprar viviendas para la reventa o para alquilarla queda en el camino. También desaparecen aquellos improvisados constructores que se lanzaron a la compra de ladrillos para construir. Tabakman, el experto sostuvo que:  «El dentista convertido en desarrollador inmobiliario no existe más».

Gómez Picasso destacó que se retiraron algunos participantes del sector rural o de complejos agroindustriales, que en épocas de bonanza volcaban sus excedentes de divisas a la compra de viviendas.

Mario Gómez, director y socio de Toribio Achával, explicó que el mercado de hoy es más chico, se depuró y quedaron los que realmente conocen el negocio. Destacando que: “Hay más trabajo porque se debe investigar la microeconomía de cada proyecto. Antes si alguien se equivocaba, igual ganaba plata. Ahora el mercado es más selecto y se evalúa cada decisión”.

Tabakman opinó que: “El mercado es de gente que sabe de lo que habla. Cuando los precios subían siempre se ganaba. Hoy volverán al centro de escena los players históricos, los que más saben, ya no hay lugar para los improvisados”.

Guerra de precios

La crisis financiera dejo el dilema de qué sucederá con los precios. Ya que el vendedor continua firme en sus  pretensiones manteniendo el valor anterior y el comprador continua esperando que estos bajen. Lo que provoca la dificultad en llegar a un punto de equilibrio dilatando la reactivación del sector.

Herman Faigenbaum, director de Cushman & Wakefield y rector del Programa de Real Estate de la Universidad Di Tella, opina que esto también ocurre porque los propietarios no están endeudados y, entonces, no tienen apuro en vender. Además, no se sienten cómodos con otras alternativas de inversión tras las confiscaciones que sufrieron en épocas pasadas.

Gómez, dice que los valores de tasación no variaron, pero sí lo hicieron los precios de cierre de las operaciones. “Como consecuencia de la coyuntura aparecieron compradores con contraofertas más agresivas. Hace un año un inmueble que se ofrecía a u$s100.000, se cerraba la venta entre un 1 y 2% abajo. Hoy tenemos contraofertas más agresivas, que llegan al 10 por ciento”.
Ante este escenario, lo que hace el propietario es retirar la propiedad de la venta. El director de Toribio Achával comentó que: “Mucha gente compró pensando en obtener una diferencia de 25 por ciento. Entonces, antes de ganar el 15%, prefiere no vender, y pasa de ser un inversor que buscaba la ganancia de capital, a ser uno de renta. Si bien la demanda se achico también se redujo la oferta. El mercado no está sobre ofertado y no tiene tendencia clara a la baja”.

Roberto Tizado, director de Tizado Propiedades, explicó que: “los precios se acomodaron. Al momento de negociar los quites pueden oscilar entre el 10 y 15 por ciento”.

Según datos brindados por Reporte Inmobiliario por el lado de:

  • Construcción: Los costos se han estabilizado en los últimos meses o, al menos, no aumentaron como antes. Sin embargo, por la suba progresiva y constante del billete verde, el costo medido en dólares cayó, generando mayor oportunidad para los constructores.
  • Compra venta: Los valores del m2 se mantienen relativamente estables. Se ve en el último trimestre que algunas zonas registran una pequeña baja, de entre 1% y 2%, pero en general no hay grandes caídas.

En el último relevamiento realizado por la consultora da cuenta de los siguientes valores del m2 para el caso de un departamento usado en aquellos barrios de alta demanda, que a su vez sirven como parámetro para determinar las cotizaciones de otras zonas. Gómez Picasso, explicó que: “Es paradójico porque cae la demanda pero no el precio. Los vendedores dicen que a menor precio no están dispuestos a vender, porque luego no tienen que comprar; a la vez, los compradores dicen que están caros, y esperan que bajen”.

Disparidad por zonas

Los precios se mantienen porque en general existe resistencia a la baja, y las  zonas y productos de mejor calidad resisten más a la disminución.

En la inmobiliaria Toribio Achával señalaron que se da el fenómeno de fly to quality, que es el de irse a un mercado de mejor calidad. Es por eso que la caída se ve más en zonas típicas de clase media y media baja, que en las ABC1.

Gómez explicó que: “Todos quieren invertir en lugares más seguros. Entonces, en los momentos de mayor inestabilidad, se observa como los precios de Recoleta se despegan de la media del resto de las zonas con una diferencia que puede llegar a 40% por encima del promedio, mientras que en otros momentos fue de 20%” .

Las zonas de inversión más seguras son el corredor rivereño de Puerto Madero a Núñez, siguiendo por la franja norte como Olivos y San Isidro.

Tizado comentó que ese mercado se mueve en todos los segmentos, aunque las unidades chicas tienen más rotación.

Gómez Picasso, opina que el producto inmobiliario vedette es el pequeño, lo que se puede vender debajo de los u$s70.000 a u$s80.000, de un promedio de 60 m2. Destacando que: “Es el que busca el inversor, porque se puede volcar al mercado de alquiler y obtener una renta promedio de $1.500”.

El inversor minorista, busca estas alternativas ya que quieren  diversificar su cartera, y busca en lugar de un inmueble grande dos chicos, que le generen esa renta y así diversifican el riesgo con una rentabilidad más que interesante.

En este tipo de operaciones recuperan valor zonas más alejadas, porque tienen precios más bajos para comprar, pero con igual alquiler. Buscando aquellas que se encuentran cerca de estaciones de trenes o subterráneos.

Operaciones con fideicomisos


Ezequiel Camps, director Comercial de Intecons S.A., opina que en este negocio existe también un cambio de rumbo.

Afirmando que: «La gente hoy busca que el proyecto ya esté aprobado, con las obras licitadas y tenga la menor cantidad de contratistas posibles. De esta manera, el interesado busca asegurarse que haya poco margen de variación”.

Otra característica buscada es que la mayor parte de los costos figure en moneda local, que abarque en general al 80% de la obra. De esta manera, se valúa en pesos y se ajusta por inflación. Camps comentó que:  “Hoy los inversores prefieren pesos ajustable que dólar fijo”.

Camps resaltó que la demanda está enfocada en oportunidades claras, obras de menor plazo y ubicaciones diferenciales, con un costo de inversión total menor de u$s100.000, cuando antes superaban los 150.000 dólares.

Perspectivas

Gómez Picasso enfatizó en que: “Creemos que la incertidumbre y el desencuentro entre la oferta y demanda seguirá por un período no menor a seis meses”.

La totalidad de los expertos coincidieron en que advierten que será difícil que el mercado retome la dinámica que tuvo entre el año 2003 al año 2008. Tizado comentó que:  “Hay un cambio de ciclo y un deterioro de la rentabilidad de las empresas”.

Al ser consultados sobre la posibilidad de reactivación proveniente de los créditos hipotecarios lanzados por el Gobierno, los consultados consideraron que es una vía pero falta profundizar la oferta y mejorar las tasas. Gómez Picasso señaló que: «Con estas líneas se lograría sumar 20.000 ventas, cuando en Capital y Provincia de Buenos Aires se venden 250.000 propiedades anuales. Además, las tasas no tendrían que superar el 8%».

Tabakman, opina que el resto del año será parecido a lo que dejó el primer semestre. Destacando que: “estamos en los niveles de actividad que no están lejos de los promedios históricos de otros años”.

Infobae Profesional

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