Baja en los alquileres

Debido a que las propiedades a la venta por sus precios altísimos no se venden, y que los propietarios se resisten a bajar los precios de las mismas, optan entonces por alquilar las mismas,tras no encontrar los compradores, incrementándose la cantidad de viviendas en locación y por lo consiguiente baja el precio del valor locativo. Por la consecuencia del derrumbe en la compraventa, llegó el turno de la baja en alquileres. El primer impacto llegó al valor de los inmuebles destinados a la venta, cuyos precios comenzaron a sincerarse y, en muchos casos, a bajar al ritmo de una tasación más acorde a los tiempos de crisis.

Según los expertos en la materia, debido al contexto internacional el mercado local queda sujeto a la incertidumbre pre electoral y llega el turno de alquilar viviendas. Cuatro factores influyen para marcar la diferencia de lo pasado en otros años:

  1. Muchos propietarios son los que  prefieren esperar antes de vender a precios más bajos, imponiendo la demanda para concretar una operación. Frente a ello, optan por alquilar la unidad.
  2. A partir de la parálisis del mercado de compra-venta, donde las operaciones cayeron un 30% en el primer trimestre, muchos de los inmuebles destinados a ese fin pasaron al mercado de alquiler, al no encontrar compradores. Esto, impulsado por la necesidad de los propietarios, de invertir sus ahorros en ladrillos, considerándolo mas seguro.
  3. Obras que fueron iniciadas en años anteriores, ahora ya finalizaron, son las denominadas como los del boom del ladrillo. Y muchas de estas nuevas viviendas fueron destinadas al mercado locativo, ante la necesidad de los propietarios de esperar y ver como se desarrolla el contexto político económico post-electoral. Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, dijo que  el mercado cuenta hoy con el aporte de muchos desarrollos que hasta hace pocos meses tenían otro destino.
  4. Los expertos en esta área opinan que el mercado se verá influenciado por el reciente anuncio del Gobierno de avanzar en otorgar créditos hipotecarios a 20 años y a tasas bajas. Afirmando, esto motivaría a una parte de la sociedad a hacerse de esta línea de préstamos y, en consecuencia, se produciría una mayor demanda para la compraventa y a una reducción en aquellas destinadas a la locación.

Es sabido que a mayor oferta se aumenta el precio en la capital el aumento fue del 50% de unidades, no hay cifras de lo que sucede en el Gran Buenos Aires y resto del interior de la Argentina, pero la estimación es que la baja de los alquileres también repercute en las principales ciudades.
En Capital Federal, durante el mes de mayo había 10.143 departamentos  para alquilar, según Armando Pepe, dueño de una inmobiliaria, y fundador de la Cámara Inmobiliaria “Entre diciembre de 2007 y diciembre de 2008 el incremento en la cantidad de unidades fue del 48%”.

Toda la situación dio lugar a un nuevo escenario, con mayor flexibilidad para la renegociación, en particular de aquellos contratos que al cumplirse los dos años se han ido renovando en estos últimos meses. Pero también, para aquellos convenios que deban repactarse a partir de ahora.

Roberto Tizado, director de Tizado Propiedades, dice que  “los valores nuevos tienden a bajar ya que los propietarios están más dispuestos a rever sus pretensiones.”

Nicolás Lang, gerente de Emprendimientos de LJ Ramos, opino que “La renegociación no se está dando para arriba, sino que se ajustan a la realidad del mercado, y depende de la ubicación pueden bajar hasta 10%”.

Además debido al incremento producido en los servicios, cocheras y expensas, los propietarios tienen que moderar sus pretensiones en los alquileres para resguardar a los inquilinos confiables.

Esta estabilización o caída en los precios, sumado al incremento en costos también marca un punto de inflexión para el mercado, habida cuenta que si la inflación real oscila entre el 15 y el 20% anual y los valores de renta se mantienen, el propietario se ve obligado a sacrificar rentabilidad para enfrentar el actual contexto.

Carlos Pellecchia, gerente de Lepore Propiedades agregó que “Hoy un alquiler que estaba a $1.800 no se cierra por más de $1.550 o $1.600. Lo más importante es el porcentaje que subieron las expensas”

Pepe advirtió que “hay mas flexibilidad porque hay mucha oferta en alquiler para elegir”. El especialista también aportó, un dato relevante: entre un 25 y 30% de los inversores que compraron fideicomisos volcaron sus inmuebles al mercado locativo.

La Unión Argentina de Inquilinos remarco el cambio de escenario explicando que: hasta mediados de 2008 la renegociación de contratos de renta incluía subas que llegaban hasta un 100%, de forma escalonada. En la actualidad, eso ya no ocurre más y sólo en algunos casos puntuales se repactan con aumentos.

Las tendencias se dan de acuerdo a las zonas de ubicación, lo mismo que sucede para la compra-venta de viviendas, en los barrios más cotizados se pueden resistir más los precios a la baja que en las zonas aledañas. Ya que además se tienen en cuenta la seguridad del lugar y la calidad de los inmuebles.

Mario Gómez, director de Toribio Achával, inmobiliaria que opera en el corredor Norte de la Ciudad, explicó que “Hoy se pone en juego el fly to quality. En momentos de mayores dificultades la gente va a los lugares más seguros. Pasa tanto en inversiones como en inquilinos, y estas zonas son las que mejor defienden el precio”.

El inquilino que lo hace en el barrio de Recoleta tiene menos probabilidades de lograr un descuento importante que aquel que lo hace en otras zonas más alejadas que son más aptas para renegociar.

Pero más allá de la ubicación, en todas hay mayor apertura, coinciden en señalar las fuentes consultadas. Este es un nuevo paradigma del mercado al que nadie escapa, y que se debe tener en cuenta para no perder clientes.

Flexibilidad en los contratos
Debido a la mayor oferta y la demanda más retraída se da lugar a una mayor flexibilización en los contratos. Según Armando Pepe, muchas veces se acepta sólo un mes de adelanto y uno de depósito. También existen mas flexibilidad a la hora de pedir la garantía, cuando antes solo se admitirán las garantías de Capital Federal, ahora también se toman del interior del país.

Explicando también que en muchas circunstancias los inquilinos recurren a paquetes con seguro de caución, que es quien no tiene garantía pero que califica porque está banca rizada, entre otras cosas. En este caso, el alquiler no debe superar el 30% del sueldo.

Gómez explicó que en la renegociación de contratos hoy entran en juego temas más subjetivos: “Si un propietario tuvo buena experiencia con el inquilino hay más flexibilidad y prefieren ceder precios. Hoy se prioriza eso, porque es muy importante tener una persona con estabilidad de empleo y no que a mitad de contrato abandone el departamento”.

De la inmobiliaria Toribio Achával agregaron que “A diferencia del contrato de compraventa, donde sólo se discute el precio, en una renta entran en juego muchas variables: quién es la persona, cuáles son las garantías. Si hay muchos factores positivos, hay más disposición a renegociar” .

Pellacchia agregó que los propietarios hoy prefieren bajar hasta $200 pero mantener un inquilino seguro.

Según  los brokers consultados, coinciden en que existen ventajas de la renta, muy a pesar de la caída de precios, el mercado de alquiler creció y sigue siendo un negocio seguro frente a otras inversiones financieras.

Gómez sostuvo que “La inversión de renta está dando una rentabilidad interesante en dólares. Es de bajo riesgo porque hay un contrato y garantía de por medio; con alta liquidez; y que permite tener el dinero seguro”.

La ganancia anual obtenida es del 5 al 6% sobre un alquiler por dos años, de una vivienda urbana.

Las perspectivas, según los operadores consultados, coinciden en que, por el momento, el mercado se mantendrá con este menor dinamismo. Los propietarios evitarán desprenderse de sus inmuebles y seguirán pensando en el alquiler como opción.

De la misma manera lo harán aquellos que hace un año comenzaron a edificar, cuando los valores superaban el 10% del actual, prefiriendo esperar un mejor momento para vender los departamentos.

La demanda continuará aprovechándose de la gran oferta, cada vez mayor, para negociar los precios o bien aunque no sean suficientes para todos, las esperanzas de cumplir el sueño de la vivienda propia, crecen con los créditos hipotecarios anunciados por el Gobierno Nacional.

Infobae

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